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楼市调控应保持定力

来源:中国经济网—《经济日报》 时间:2016-08-18 [字体: ] 点这里开始创业
  无论从保持经济稳定健康发展着眼,还是从改善民生、满足住房需求角度考虑,即使面对冰火两重天的房地产市场,宏观调控都要保持定力。不能为消化库存过度加杠杆甚至让首付贷大行其道,而应通过降房价、发展租赁业务、转变用途等方式去库存。

  近段时间,南京、苏州相继发布新的楼市调控政策。南京将购一套住房并结清贷款再购房的首付调整为35%,购一套住房但未结清贷款再购房的首付调整为50%;苏州则规定,非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房,应提供前两年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或城镇社会保险缴纳证明。就在这之前不久,合肥部分银行也已经开始执行新规,如果房产查询有两套房、征信有一笔没结清,由按照60%的首付比例贷款改为拒贷。

  业界人士对三地的房市新政反应不一。有的认为矫枉过正,对居民改善性需求或有一定影响;也有人认为,作为二线城市的代表,三地出台限制性措施是意料之中的事情,且因为限贷主要针对第二套或第三套住房,不会对刚性需求产生明显影响。

  在当前经济增速放缓、居民收入增速总体上低于经济增速的背景下,一线城市和部分二线城市房价暴涨,无疑会带来3个方面的问题。具体来说,刺激投资投机性购房者大举涌入,加大房地产泡沫和潜在金融风险;诱导社会资金流向并集中在房地产市场,迟滞实体经济特别是制造业转型升级的步伐;导致房价更加背离价值,使广大中低收入者的刚性需求更难得到满足。从这个角度来说,南京、苏州、合肥等地采取相对较为严格的限贷限购措施,既是形势变化和风险积聚之下的应对之策,也是因城施策下的因地制宜之举。虽力度不小,但短期内能否既扭转过热趋势、又不过度抑制改善性需求,还有待进一步观察。

  更值得反思的是,在两年多的时间内,一些地区的楼市经历了“双限”、放松、再限的政策反复调整过程,必然影响各界对房地产市场的预期及判断。假如三地一系列最新举措再次带来销售与价格双降,相关部门会不会再次开闸放水,也引发关注。

  长期以来,房地产业在满足民众需求、促进国民经济发展方面,确实发挥了积极作用。但由于其再生产过程的特殊性,以致其作用地位在一些地区被异化,土地财政在一些地区到了欲罢不能的地步。由此,一方面,房价涨幅大大超过经济增速和收入增幅;另一方面,房地产泡沫不断积聚、扩大。此时,本应坚持“双限”原则,在降房价的基础上去库存,创造并满足更多有支付能力的需求。然而,由于一些城市实际上放松乃至放弃了“双限”,加之一系列加杠杆措施,刺激了部分社会投资和投资投机性购房者再次涌入,导致部分一二线城市房价暴涨,以致不得不再次举起“双限”牌子。

  因此,无论从保持经济稳定健康发展着眼,还是从改善民生、满足住房需求角度考虑,即使面对冰火两重天的房地产市场,宏观调控都要保持定力。发展经济的根本目的,是满足人民群众日益增长的物质文化需求。房地产业是国民经济诸多行业中的一个,同理,发展房地产业的根本目的就在于改进民众居住环境、提升居住水平,宏观调控也必须以此为出发点和落脚点。无论在销售增加、价格高企的一二线城市,还是在库存积压依然严重的三四线城市,都必须坚持住房的居住属性不动摇。总之,不能为消化库存过度加杠杆甚至让首付贷大行其道,而应通过降房价、发展租赁业务、转变用途等方式去库存。各地应通过房屋普查或其他形式的调查,摸清房屋及居住现状,以确定未来房地产开发的规模,制定合理的发展规划。